Se dispara la venta de casas y obra nueva: ¿recuperación o espejismo?

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Fuente: Expansión

Los últimos datos de venta de vivienda de los notarios reflejan un incremento interanual del 5,4% en septiembre, gracias al empuje de la venta de obra nueva, que se dispara un 30,2%, y de vivienda unifamiliar, que aumenta un 24,9%.

El cielo se abrió y el sector inmobiliario vio la luz con los datos de venta de vivienda de los últimos meses. En septiembre, la compra de inmuebles aumentó un 5,4% respecto a 2019 según el Consejo General del Notariado (la estadística que mejor refleja la evolución del mercado en tiempo real). Es más, según los notarios, la venta de viviendas unifamiliares (casas) se disparó un 24,9% y la de pisos de obra nueva un 30,2% frente a hace un año. ¿Estamos ante una recuperación o es un espejismo? ¿Se está librando el inmobiliario del efecto coronavirus que sin embargo lacera la economía?

En la comparativa respecto a agosto, los resultados publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejaron una subida todavía más llamativa: del 20,5%, frente al mes anterior. Fueron menos optimistas en la tasa interanual, donde arrojaron un descenso del 1,1%. La diferencia respecto a la subida del 5,4% de los notarios se explica porque los datos del INE incorporan un desajuste temporal (tras firmar ante notario, pueden pasar un par de meses hasta que se inscribe la operación en el registro, que es el dato que recoge el INE).

A primera vista pareciera que el inmobiliario renace tras el confinamiento. Pero lo que algunas voces califican ya de normalización podría ser un espejismo. “La primera fase por la que se pasa cuando llega una crisis es negar la realidad”, avisa Gonzalo Bernardos, profesor Titular y Director del Máster Inmobiliario de la UB, que explica que el impacto que sufre la economía no se traslada de forma inmediata al inmobiliario, pero llegará. A ello se suma que economía y empleo ahora mismo aguantan gracias a los estímulos del Gobierno, por lo que el perjuicio podría ser mayor cuando desaparezcan.

“El indicador en el que hay que fijarse ahora es la vivienda usada”, aclara Julio Gil, director de la consultora Horizone y presidente de la Fundación Estudios Inmobiliarios. El peso de la vivienda usada en las estadísticas, de hecho, es el más importante, al superar el 80% de las operaciones de venta. La venta de vivienda usada cayó un 7,2% interanual en septiembre según el INE y un 3,5% según los notarios, que explican que acumula un descenso del 27% entre enero y septiembre. El impacto también se observa mirando el precio de la vivienda nueva y usada, que cayó un 7% interanual.

En cuanto a por qué sube entonces la venta, varios factores explican este fenómeno:

Espejismo en la obra nueva

En primer lugar, el efecto empuje de la obra nueva, que es más un espejismo que una realidad presente. La venta de pisos de obra nueva subió un 30,2% en septiembre según los notarios y un 29,2% según el INE. Sin embargo, la mayoría son compraventas de hace meses, antes incluso de la pandemia, y que ahora se firman. Entre el 85% y el 90% de las operaciones que las promotoras pensaban vender en 2020 ya estaban cerradas a principios de año, según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). “Las ventas que afloran ahora las estadísticas son contratos privados firmados hace dos años, por lo que el efecto neto en el periodo debería ser nulo”, apunta Daniel Cuervo, secretario general de APCE y director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Operaciones embalsadas en la primera ola

De hecho, si la venta de obra nueva cayó durante varios meses de la pandemia (ver gráfico en página anterior), pudiendo parecer afectada por la situación, lo que en realidad ocurría es que esos contratos privados ya cerrados no estaban yendo a notario para la firma, probablemente debido al estado de alarma, primero, y a restricciones de movilidad, después. La fuerte subida en la firma de obra nueva ante notario en septiembre, por tanto, recoge operaciones embalsadas.

“El impacto que se ha producido en 2020 en la obra nueva no lo veremos hasta finales del año que viene o el siguiente”, aclara Gil. Hasta entonces, un avance: Los visados de obra nueva acumulan una caída interanual del 14% hasta septiembre. Un descenso en viviendas iniciadas que anticipa un ajuste en los planes de negocio de promotoras para los próximos años.

Gonzalo Bernardos también da por descontado el impacto en precios en los próximos meses: “Las promotoras no quieren bajar precio porque afectaría a viviendas reservadas. Creen que en 2021 la demanda se recuperará porque habrá recuperación, pero la demanda siempre va con retraso. Se lo sacarán de encima vendiendo bloques de viviendas con grandes descuentos a inversores para dedicarlo al build to rent”.

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