El número de hipotecas a tipo fijo se multiplica por siete en tres años

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Fuente: Expansión

Nunca como ahora han estado tan baratos estos préstamos para la compra de vivienda, y eso ha hecho que 4 de cada 10 clientes se decanten por esta modalidad.

Este ejercicio volverá a ser récord en al contratación de hipotecas a tipo fijo. Esta modalidad, que nunca había tenido éxito en España, concentra casi la mitad de la nueva producción, según los últimos datos del INE. Al cierre de 2015, apenas 1 de cada 10 clientes se decantaban por este modelo de préstamo.

En 2016 los tipos de interés entraron en negativo y, desde entonces, la contratación se ha disparado, especialmente en los últimos meses, ante la perspectiva de que los tipos de interés sigan bajando. Esta anómala situación ha provocado que las hipotecas a tipo fijo estén más baratas que nunca.

Se pueden encontrar productos a un interés inferior al 2,5% TAE (incluidas todas las comisiones) con una duración de hasta 25 años.

Para la banca, el estrechamiento de la curva de tipos de interés supone un incentivo para vender este tipo de hipotecas, porque se asegura un volumen de negocio estable a 15, 20 y 25 años y, además, se evita el daño en los márgenes que provocan las oscilaciones del euríbor, que cotiza al -0,356%, el precio más bajo de su historia.

No pierden dinero

Además, ahora mismo, las condiciones monetarias permiten que los bancos abaraten sus préstamos ganando lo mismo con estas operaciones, porque también ha caído el coste de financiación para ellos.

En las últimas semanas, los bancos han calentado con varias rebajas una más que posible guerra de precios en septiembre. Las fuentes consultadas dan por hecho que la nueva oferta comercial incluirá nuevas rebajas.

MyInvestor, el banco digital recién creado por Andbank, es quien tiene los precios más competitivos. Los rebajó dos veces en apenas dos meses y ahora ofrece una hipoteca a 20 años al 1,99% TAE, incluidos todos los gastos. No aplica comisiones, ni está condicionada a la contratación de seguros, aunque está limitada al 70% del valor de tasación del inmueble y a que la unidad familiar cuente con unos ingresos mensuales de 4.000 euros.

Recientemente, Santander, Bankia, Liberbank y BBVA han recortado los precios de sus hipotecas. Éste último acaba de rebajar 20 puntos básicos el diferencial de su hipoteca fija a 15 años, del 2,04% al 1,74%.

Al albur de la recuperación de los precios de la vivienda en Madrid, Barcelona, en las islas y en la Costa del Sol, el volumen hipotecario ha vuelto a crecer a buen ritmo. No obstante, la producción anual representa apenas un 25% de lo que suponía en la época del boom, cuando se llegaron a formalizar más de un millón de préstamos. El año pasado se suscribieron 345.000. La mayoría de entidades no ha conseguido que el stock hipotecario crezca. Es decir, que la nueva producción sea lo suficientemente grande como para compensar las cancelaciones por amortización.

El pasado junio, el número de formalizaciones cayó un 2,5%. Este descenso responde en buena parte a la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que por primera vez obliga a los notarios a enviar un borrador del contrato al cliente diez días antes de la firma y a asesorarle para asegurarse de que el consumidor entiende todas las cláusulas.

La otra gran bajada mensual en la firma de hipotecas se produjo a finales del año pasado, como consecuencia de la incertidumbre provocada por el Tribunal Supremo con su jurisprudencia sobre quién debía pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Nueva ley hipotecaria

El nuevo marco legal establece que ahora es el banco quien debe correr con todos los gastos de la hipoteca en concepto de impuestos, gastos de notaría, gestoría y registro. El único que tiene que pagar el cliente es el de tasación.

Este gravamen, que supone el 70% de la factura total, puede suponer el abono de 3.000 euros en un préstamo tipo de 200.000 euros, aunque hay ciertas variaciones dependiendo de la Comunidad Autónoma.

La nueva ley abarata la conversión de préstamos variables a hipotecas a tipo fijo. La comisión máxima antes era del 0,25% y, ahora, del 0,15%.

Expectación ante el inminente fallo por el IRPH

El 9 de septiembre está previsto que el abogado general de la Unión Europea, una especie de fiscal, dé su opinión en la Corte de Luxemburgo sobre el índice IRPH hipotecario. Toda la banca estará pendiente de sus conclusiones. Su opinión no es vinculante, pero sí tenida muy en cuenta por los jueces, que emitirán su sentencia hacia finales de este año. En realidad, lo que se juzga no es la legalidad de este índice alternativo al euribor, sino si la banca fue transparente en la comercialización de estos préstamos, que suponen el 10% de la cartera hipotecaria viva total.

El posible impacto en el sector bancario de un fallo contrario a sus intereses puede ser incluso más alto que el provocado por el fallo de las cláusulas suelo. Ningún banco tiene provisionado el riesgo por IRPH porque lo consideran remoto. Morgan Stanley y Credit Suisse, que manejan cálculos conservadores, dicen que el impacto en dotaciones puede elevarse a 3.000 millones. Los más expuestos a este riesgo son CaixaBank y Santander, con préstamos valorados en 6.700 millones y 4.300 millones, respectivamente. Bankinter es de los pocos sin exposición.

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