¿Es más rentable invertir ahora en acciones o en vivienda?

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Fuente:  Expansión

Los dos mercados son atractivos en un escenario de tipos reales negativos. El dividendo marca la diferencia en Bolsa y la rentabilidad por alquiler seguirá siendo elevada en los inmuebles.

La gran crisis financiera que arrancó en 2008 con la quiebra de Lehman Brothers rompió muchos de los viejos axiomas del mundo de la inversión. Los inversores descubrieron que el valor de las viviendas sí baja, que la renta fija que en tiempos de bonanza estaba blindada contra las pérdidas también puede dar números rojos y que conseguir rentabilidades significativas exige asumir más riesgos que nunca.

¿Bolsa o vivienda? La clásica pregunta que cada año se hacen los inversores españoles recupera relevancia después de un primer semestre en el que el Ibex 35 ha ganado un 7,7%. Un porcentaje pobre en relación con otros índices mundiales pero que muchos gestores habrían firmado cuando empezó el año.

Al mismo tiempo, y a la espera de los datos oficiales del segundo trimestre de 2019, en el primero la rentabilidad bruta por alquiler acumulada en los últimos doce meses se ha situado en el 3,9%. La cifra se dispara hasta el 10,7% si se suma a los ingresos por arrendamiento la variación de los precios de la vivienda.

Los inversores se encuentra ante una compleja disyuntiva. Aunque las enormes sumas de liquidez que los bancos centrales inyectan en el mercado pueden ser gasolina para los mercados bursátil e inmobiliario, ambos vienen de fuertes subidas. En Bolsa, el 21% de los gestores está infraponderando la renta variable global, según la última encuesta de Bank of America Merrill Lynch (BofA).

Se trata de la cifra mas alta desde 2009, cuando un ataque de pánico sacudía los mercados mundiales. Los gestores temen ahora que las economías hayan agotado su potencial de crecimiento.

Potencial

Los cada vez más evidentes signos de ralentización afectan también directamente a un sector tan ligado al ciclo como el inmobiliario, que está aminorando la velocidad en España. Desde los niveles del 4,7% de 2014, la rentabilidad por alquiler no ha dejado de bajar lentamente. En el primer trimestre, ha perforado a la baja el listón del 4%.

“La elección depende del perfil de riesgo. Ambos mercados tienen aún recorrido en un entorno de tipos reales negativos. Con el Banco Central Europeo (BCE) repartiendo paladas de liquidez, es muy difícil que estos mercados puedan sufrir una corrección profunda. Es tan alta la liquidez y tan baja la inflación que la Bolsa y la vivienda sólo pueden subir”, asegura Fernando Encinar, de Idealista.

En cualquier caso, ahorradores e inversores deben acostumbrarse a rentabilidades más moderadas en los dos mercados a partir de ahora.

¿Están los precios en niveles razonables? “El contexto favorece que todos los activos estén bien valorados: bolsas, bonos e inmobiliario. Y esto no tiene por qué cambiar. Cuando el ciclo económico pierde vigor, los bancos centrales salen al rescate. Su capacidad para gestionar el denominado guidance o credibilidad para dirigir al mercado en base a expectativas sin que sean precisas acciones concretas es enorme y continúa siendo infravalorada, en general. Creemos que esta es la clave de bóveda para la sostenibilidad del actual ciclo económico expansivo”, aseguran los analistas de Bankinter en su informe de estrategia para el tercer trimestre del año.

Las cifras dicen que los dos mercados han mostrado una evolución desigual desde 2007, el año en que ambos alcanzaron niveles máximos históricos sin precedentes.

En noviembre de 2007, el Ibex 35 rompía todos los registros en el nivel de los 15.945 puntos. Menos de cinco años después, a mediados de 2012, completó un desplome histórico que tocó fondo en los 6.000 puntos.

Comparaciones

Quienes compraron con el selectivo en el chasis hicieron un excelente negocio, porque con altibajos el Ibex 35 dibujó una subida ininterrumpida hasta niveles de 9.500 puntos la pasada primavera. Un avance insuficiente para recuperar toda la pérdida acumulada desde máximos: aún está un 42% por debajo.

No es el caso de otros grandes índices, como los estadounidenses, que disfrutan de una etapa de prosperidad interminable que los mantienen en zona de récord a la espera de una corrección que se hace esperar.

“A un año, puede haber recortes en Bolsa, porque venimos de grandes subidas alentadas sobre todo por Estados Unidos. La realidad es que a pesar de que estamos en un escenario complejo, las bolsas no han corregido. Y ese ajuste vendrá tarde o temprano. Veo el Ibex bajando hasta los 8.400 o 8.500 puntos. Sin embargo, a tres años sí veo subidas. Hay que aprovechar las caídas para entrar”, asegura Juan José Llinares, consejero delegado de Gestión de Patrimonios Mobiliarios (GPM).

Pero para analizar los rendimientos de la renta variable hay que atender a elementos clave como el dividendo.

Dividendos

Si el Ibex 35, que no recoge los pagos de dividendos, cae más de un 40% desde los récords de hace 12 años, el Ibex 35 Total Return (ver cuadro) que recoge todos los dividendos sube en torno a un 5% desde las mismas fechas y marcó máximos históricos hace apenas dos años.

“Para el inversor particular recomiendo tener Bolsa siempre. Tiene mucho sentido entrar en compañías sólidas con altos dividendos. Mientras que la vivienda sólo es aconsejable para quienes pueden permitirse la compra de inmuebles de primera calidad que garantizan rentabilidades por alquiler altas y seguras. Por lo tanto, los patrimonios altos debe invertir en vivienda y también tener algo de Bolsa”, asegura Llinares.

¿Que ha ocurrido con la vivienda desde 2007? Tras pasar un larga travesía del desierto desde que pinchó la gran burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo XXI, los rendimientos empezaron la senda de la recuperación en 2014. El camino fue largo y duro, pero quienes compraron en pleno suelo, entre ellos una legión de fondos buitre, han obtenido enormes plusvalías.

“Replicar las rentabilidades obtenidas por quienes compraron en 2013 y 2104 ya no es posible. Ya no hay chollos. Pero según las zonas todavía hay recorrido al alza, como en las islas, las mejores zonas de costa, Barcelona, Madrid o en menor medida el País Vasco. Por las tendencias migratorias vemos recorrido en las mayores ciudades, cada vez más grandes”, señala Fernando Encinar.

El índice Idealista 50, que mide en puntos la evolución de los precios de venta en las provincias españolas, dice que desde los máximos de 192 puntos de 2007 la rentabilidad de la vivienda está alrededor de un 25% por debajo.

Pero las cuentas cambian radicalmente si se suman los rendimientos por alquiler. En este caso, las rentabilidades dan un giro de 360 grados y se sitúan en porcentajes positivos mínimos en torno al 7%.

Comparaciones

Por lo tanto, tras el gran desplome posterior al comienzo de la crisis ambos mercados han ofrecido suculentas oportunidades a los inversores. Tras unos años de grandes altibajos y grandes movimientos arriba y abajo, los mercados bursátil e inmobiliario buscan el punto de equilibrio.

Las rentabilidades por alquiler ya no dan mucho más de sí. Han llegado al punto de inflexión. Las medias apuntan a una normalización”, asegura Fernando Encinar. Una opinión muy en línea con la de la Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, que cree que “en el mercado inmobiliario, aún estamos en la parte positiva del ciclo, pero las rentabilidades medias por alquiler se están moderando. Desde finales de 2018 estamos viendo un cierto descenso de los precios, salvo en las grandes capitales o las mejores zonas de costa, donde persiste la tensión. En cualquier caso, a la vista de las rentabilidades mínimas que ofrecen otros activos, creo que la inversión en inmuebles seguirá siendo atractiva en lo que queda de año y el que viene”.

Pero invertir en inmuebles va más allá de comprar para alquilar. Por importes muchos más bajos, se pueden comprar garajes o locales comerciales para su arrendamiento posterior con rentabilidades que en el primer trimestre del año alcanzaban el 6,8% y el 8,5% respectivamente, según los datos de Idealista.

Mientras, las bolsas han entrado en una fase de impasse en medio de fuertes presiones por la guerra comercial entre China y Estados Unidos, el Brexit o la ralentización de las economías europeas.

En este escenario, elegir entre Bolsa e inmobiliario es cuestión de perfil inversor, de tolerancia al riesgo y de poder adquisitivo.

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