Siete recetas europeas ante la subida del alquiler

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Fuente: El País

En Roma se pactan con asociaciones de propietarios las rentas máximas Londres presenta un mercado menos regulado que otras urbes del continente

Precios al alza, problemas de acceso a la vivienda para amplios sectores sociales y políticas que intentan revertir la situación. La situación del alquiler se parece en casi todas las grandes ciudades. España es uno de los países europeos donde menos población vive de alquiler: un 22,9%, según datos de Eurostat de 2017, que incluyen a quienes declaran vivir en casas prestadas (sin contar a este segmento, la estadística baja al 16,9%). El porcentaje contrasta con los datos de Alemania (48,6%) y Austria (45%), líderes continentales.

El tradicional dominio de la vivienda en propiedad ha convertido el alquiler en un problema político relativamente reciente en España. Pero la percepción social y política ha cambiado en los últimos años con el aumento de los desahucios de inquilinos y el crecimiento de las rentas.

Hablando de precios, Eurostat elabora anualmente una encuesta con agentes inmobiliarios de varias ciudades. La última, también de 2017, situó el precio medio de un piso de una habitación sin amueblar en Madrid en 890 euros. La cifra es idéntica a la de Lisboa y supera la de Bruselas (770 euros). Por encima están Roma (930), Berlín (960), Viena (980), París (1.150) y, sobre todo, Londres (1.750).

Se trata de un estudio a partir de “áreas residenciales de buena calidad”, aquellas donde preferentemente viven los funcionarios europeos. No tiene en cuenta por tanto la influencia de la vivienda pública, determinante por ejemplo en la capital austriaca, ni otras estrategias de las metrópolis para contener el alza de precios. Así es vivir de alquiler en esas ciudades europeas: Bélgica mantiene un mercado dinámico de alquiler, con una normativa bastante garantista para arrendador e inquilino. La amplia oferta disponible favorece precios contenidos, salvo en ciertos barrios de Bruselas, donde la importante presencia de expatriados impulsa los alquileres al alza.

Los precios son libres, pero ligados al coste de la vida. La revisión es anual, pero no automática: el propietario debe notificarla. La ley establece una limitación en los contratos de menos de tres años que impide aprovechar su renovación para subir la renta.

El contrato más frecuente para alquiler de vivienda habitual es el llamado 3-6-9, es decir, tres años renovables por dos trienios. Conlleva una revisión por ambas partes sobre el estado del bien y el depósito de una garantía, equivalente a dos o tres mensualidades. El depósito cubrirá también los posibles desperfectos que se detecten al final del arriendo tras un nuevo chequeo que suele hacer temblar a los inquilinos.

El inquilino puede abandonar en cualquier momento la vivienda con un preaviso de tres meses, pero la salida acarrea una penalización si se produce en el primer trienio. La aparente rigidez suele ir acompañada, sin embargo, de una flexibilidad muy belga: si el arrendatario busca un relevo que ocupe la vivienda, el arrendatario suele condonar la penalización.

El debate sobre el control de los alquileres es recurrente en París, una de las grandes metrópolis más caras de Europa. En noviembre de 2017, un tribunal anuló la decisión que limitaba las rentas mediante un procedimiento conocido como “encuadramiento”. El juzgado estimó el argumento de los demandantes, quienes señalaban que el “encuadramiento” de los alquileres no podía limitarse a París, sino que debía extenderse a toda su área metropolitana.

El pasado diciembre, y basándose en una nueva ley de vivienda, el Consejo de París adoptó restablecer el control de rentas. La medida se hará efectiva en los próximos meses y obligará a decidir un precio tope barrio a barrio. Los arrendamientos en la capital son mucho más caros que en el resto de Francia. Con 24,4 euros de media por metro cuadrado, según la asociación inmobiliaria Clameur, es casi el doble que el de otras ciudades como Lyon, Marsella o Burdeos.

Pero en París hay que tener en cuenta el peso de la vivienda social: más accesible y que representa actualmente en torno al 20% de las primeras residencias. El objetivo de la alcaldesa, la socialista Anne Hidalgo, es que llegue hasta el 30%. ¿Puede Berlín limitar los alquileres? Los partidos de la alianza que gobierna en la capital alemana (SPD, La Izquierda y los Verdes) creen que sí y han comenzado a discutir esa posibilidad.

Una ley federal aprobada en 2015 limitaba las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda, si esta se encuentra en un área de mercado “tenso”. Pero a pesar de las buenas intenciones y las multas previstas, la ley no logró sus objetivos. En Berlín, por ejemplo, las rentas han aumentado en los últimos cinco años más de un 20%.

Confrontado a esta realidad, el Gobierno de Merkel aprobó el pasado septiembre un ambicioso proyecto de ley destinado a proteger a los inquilinos de los abusos y también a impedir que el precio de los alquileres siga aumentado en las grandes ciudades del país.

La norma, en vigor desde el 1 de enero, obliga a los propietarios a informar de las subidas antes de que concluya el contrato. Consagra además que el aumento de los arrendamientos no supere el 10% del precio promedio en la zona. Si los arrendadores cobran más, deben justificarlo. Y el incumplimiento puede acarrearles una multa de hasta 100.000 euros.

La capital de Austria se ha convertido en un referente para las ciudades afectadas por el alza de la vivienda. De sus 1,8 millones de habitantes, el 62% vive en casas de renta social. Estas incluyen pisos municipales y pisos subsidiados. Pero la urbe no es ajena a la gentrificación.

El Gobierno local, una coalición de socialdemócratas y ecologistas, quiere asegurar que dos tercios de las nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial.

La receta para mitigar los precios se basa en una fuerte intervención de los poderes públicos. Con 220.000 pisos municipales, la ciudad es la principal casera de sus habitantes. Además, hay otros 200.000 pisos de la federación de asociaciones de vivienda de renta limitada. Cuestan 512,40 euros mensuales de media, según un trabajo reciente. En pisos municipales la media es de 400,20 euros.

“Que tantos vieneses vivan en estos dos tipos de viviendas pone freno al auge de precios en el sector privado”, asegura por teléfono Renate Billeth, portavoz de la empresa municipal de alquileres. Viena dedica 600 millones de euros anuales al área de vivienda.

En cinco años, los precios del alquiler en Lisboa han subido un 71%. La presión por el boom turístico coincidió con una ley liberalizadora, lanzada en años de crisis, que permitía los contratos libres o, en arrendamientos anteriores, el desahucio con la excusa de una obra menor.

La presión turística no respetó los barrios más humildes de la capital, como Alfama y la Mouraria. Ancianos que habían nacido en la casa que habitaban se veían obligados a irse por un cambio de propiedad o por aumentos desorbitados de rentas. El 58% de los desahucios del país se producían en Lisboa y Oporto.

A finales de 2018, el Parlamento aprobó una nueva ley de vivienda que impide desalojar a mayores de 65 años o personas con un 60% de discapacidad si llevan en una casa más 15 años. También prohíbe los contratos cortos, la mitad de los que se firmaban. El alquiler mínimo es de 12 meses, renovables a tres años a voluntad del inquilino. Los contratos de más de dos años tienen desgravaciones fiscales. A propuesta del Bloco de Esquerda, socio del Gobierno del socialista António Costa, también se ha aprobado una ley contra el acoso inmobiliario Según los datos que maneja el portal Solo Affitti (solo alquiler), el precio medio del alquiler en Italia ha subido más de un 3% en el último año. En Milán -la ciudad con las rentas más caras del del reloj, Birmingham (Reino Unido), Bruselas (Bélgica), Viena (Austria), Lisboa (Portugal) y Múnich (Alemania). país- y en Bolonia rebasan el 10%. En Roma supera el 7%.

Desde 1998 existe un mecanismo llamado “alquiler de tarifa acordada”, por el que cada Ayuntamiento establece precios máximos y mínimos, que acuerda con asociaciones locales de propietarios e inquilinos. Roma introdujo esta norma en 2004, alarmada por el desfase entre la alta demanda y la escasa oferta.

Para establecer el baremo de precios se consideran las características del local, la ubicación, los servicios cercanos a la vivienda, las áreas verdes… Cada municipio indica de forma precisa cómo valorar el inmueble.

Al firmar un arrendamiento se contemplan tres opciones. Contratos de tres años prorrogables otros dos automáticamente, contratos transitorios de 1 a 18 meses, y variables de hasta tres años para los estudiantes. Estas modalidades son cada vez más populares y se imponen al último tipo, el contrato libre, porque incorporan incentivos fiscales.

En Roma, los propietarios que se acogen a la medida pagan solo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); también tienen deducciones de hasta el 30% en el IRPF. Los inquilinos también tienen deducciones especiales si pertenecen a grupos desfavorecidos o con bajos ingresos. De los 46.500 contratos de larga duración firmados en Roma en 2016, 24.000 fueron de tarifa acordada.

El número de hogares en alquiler crece en Reino Unido ante el alza de los precios de compra y el estancamiento de los salarios. El importe de las rentas lo determina un mercado muy dinámico y menos regulado que en otros países.

Londres es una de las ciudades con los alquileres más caros del mundo. Según la estadística del Gobierno, un piso de tres habitaciones supera de media los 2.100 euros de renta mensual. En los barrios más céntricos y acomodados, la cifra llega a duplicarse.

Hay varias modalidades de arrendamiento (por semanas, por meses o de larga duración) y es corriente alquilar solo una habitación. El contrato más habitual contempla un periodo inicial y renovable de entre seis y 12 meses. La fianza se registra en el Deposit Protection Scheme (entidades privadas con mandamiento público) y no puede exceder el equivalente a mes y medio de renta. Una reforma legal reducirá este año ese límite a cinco semanas. Los contratos suelen especificar al detalle cada uso del inmueble (posesión de animales, prohibición o no de fumar…) y los términos que ambas partes negocian sobre plazos y revisión del precio. El inquilino está obligado a dar acceso al arrendatario para inspeccionar el inmueble o realizar reparaciones si este le avisa con 24 horas de antelación y se presenta en un horario razonable.

La legislación británica pone el acento en la defensa de los derechos del propietario (considerado la parte más débil al perder la posesión). Son recurrentes las quejas de las asociaciones de consumidores por lo que consideran abusos de algunos arrendatarios, especialmente a la hora de alegar desperfectos para no devolver la fianza o reducir su cuantía tras la rescisión del contrato.

Con información de Bernardo de Miguel, Marc Bassets, Enrique Müller, Sara González Boutriau, Javier Martín, Lorena Pacho, Patricia Tubella y José Luis Aranda.

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Los arrendamientos constituyen un quebradero de cabeza para las principales capitales europeas: la mayoría de legislaciones contemplan frenos al aumento de precios

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