La rentabilidad del alquiler, en el 8,1%

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Font: Expnasión

El aumento de la demanda de vivienda para alquiler ha disparado la rentabilidad de los inmuebles, especialmente en Granada, Guipúzcoa o Pontevedra.

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler ya proporciona una rentabilidad del 8,1% del valor del inmueble, de acuerdo con los últimos datos de Sociedad de Tasación. Esta cifra se ha incrementado un 3,8% respecto al año anterior, como resultado de la mayor demanda de arrendamientos y la consiguiente subida de precios, que ha desbordado el alza de los costes de los inmuebles en la mayor parte de España.

Esta cifra de la rentabilidad de la vivienda se obtiene de la relación entre el coste de adquisición y el rendimiento que proporciona anualmente su puesta en alquiler. Con esto, Huelva es la provincia más atractiva para los inversores, ya que proporciona una renta del 9,6% del valor del inmueble, seguida de Toledo (8,8%), Valencia (8,6%), Soria (8,4%), Ciudad Real (8,3%) o Segovia (8,2%). Estas cifras contrastan ampliamente con las tres provincias vascas y A Coruña, todas ellas con una rentabilidad inferior al 6% del valor del inmueble.

Además, estas cifras han mejorado un 3,8%, de media, respecto al año anterior, destacando los incrementos de Granada (15,6%), Guipúzcoa (15,3%) o Pontevedra (13%). Por el contrario, la rentabilidad se resiente en zonas como Barcelona (6,9%), La Rioja (6,2%), Baleares (3,4%) o Madrid (2,3%).

Cautelas No obstante, hay que tener cierta cautela con las cifras de caídas de la rentabilidad, ya que el informe advierte de que el descenso de la rentabilidad en estos casos se debe a una subida del valor de compra de los inmuebles. Es decir, como el coste de adquirir un piso es más elevado, unos ingresos por alquiler ligeramente superiores pueden suponer un menor porcentaje del valor del piso.

Además, también hay que tener en cuenta que no todas las inversiones tienen el mismo riesgo, debido a que no siempre es sencillo encontrar un inquilino solvente. Tras una ‘monitorización de la oferta y demanda en el mercado inmobiliario’, el informe señala que poner una vivienda en alquiler en Granada o Valencia ofrece una alta seguridad al propietario, mientras que provincias como Palencia o León son más arriesgadas, debido a la dificultad para mantenerla ocupada continuamente. Y éste es un factor añadido a tener en cuenta, dado que hay zonas con un alto rendimiento y bajo riesgo (el caso de Valencia), mientras que otras que tienen un nivel de rentabilidad similar son más arriesgadas (León, por ejemplo). Otras, en cambio, ofrecen una rentabilidad inferior a la media con un riesgo muy superior (Palencia).

Con todo, el informe destaca que, con la selección adecuada de los inmuebles, se puede mejorar esta rentabilidad. En este sentido, recomienda invertir en viviendas de 55 metros cuadrados, dado que proporcionan mayores ingresos en relación al precio de compra. Por ejemplo, adquirir este tipo de inmueble en la provincia de Valencia para su posterior arrendamiento generaría unos ingresos del 11,1% del coste, 2,5 puntos por encima del conjunto de mercado. Y, lo que es más, esta rentabilidad se ha incrementado cuatro veces por encima de la media, a una velocidad del 15,9% respecto a 2017. Esto se debe a que este tipo de viviendas tiene una elevada demanda para alquiler pero no para la adquisición para uso residencial, debido a que los compradores suelen optar por viviendas más grandes que les sirvan para todo el ciclo vital.

Revalorización La cifra que proporciona Sociedad de Tasación tiene en cuenta los ingresos por alquiler, pero no la evolución de los precios de los inmuebles. Por ello, obvia la revalorización del activo, que sí tiene en cuenta por ejemplo el Banco de España, que arroja cifras de rentabilidad superiores al 11% anual. Si se incluyera este concepto, las cifras mejorarían sustancialmente, ya que Sociedad de Tasación habla de un alza de los precios de la vivienda del 5,4% el último ejercicio.

Y esta revalorización es clave, especialmente en el caso de que sea necesario vender el inmueble para obtener liquidez.

Además, ninguna de las dos metodologías computa los costes en los que se incurre por poner en alquiler la vivienda, tales como la gestión de la oferta, el tiempo que el piso quede vacío, el posible deterioro del inmueble, un eventual impago o los impuestos que se derivan de este rendimiento.

Sin embargo, la cifra que ofrecen tanto Sociedad de Tasación como el Banco de España sí es muy útil para comparar este rendimiento con el de otras inversiones alternativas, como es el caso de los depósitos de los bancos o los índices bursátiles.

UN ALZA DEL 3,8% RESPECTO AL AÑO ANTERIOR/

Huelva, Toledo y Valencia, donde más renta poner en alquiler un piso; País Vasco, donde menos El texto recomienda buscar pisos de 55 metros cuadrados porque ofrecen mayores ingresos La rentabilidad de comprar para alquilar en Madrid empieza a ajustarse por los altos precios León o Palencia entrañan más riesgo por la dificultad de mantener siempre la vivienda ocupada.

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